契税

• 征税范围 （不转移无契税）
  • 土地使用权转让、出让
    • 包括：出售、互换、赠与
    • 不包括：土地承包经营权和土地经营权转移
  • 房屋买卖、赠与、互换
    • 含获奖方式取得
  • 应税其他情形
    • 共有不动产份额变化
    • 共有人增加或减少
    • 人民法院、仲裁委全会的生效法律文书或者检察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移
  • 作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属
• 纳税人
  • 承受人
• 税率
  • 幅度比例税率
  • 需要记忆
    • 家庭唯一、二套改善、改造安置
      • <=140
        • 1%
      • >140
        • 唯一
          • 1.5%
        • 二套
          • 2%
        • 改造安置
          • 减半
    • 个人购买经济适用房
      • 法定税率基础上减半征收
    • 个人购买保障性住房
      • 减按1%
• 减免税收优惠
  • 特定主体符合用途免征
    • 国家机关等单位
      • 承受土地、房屋权属用于办公、教学等
    • 非营利性机构
      • 学校、医疗机构、社会福利机构承受
    • 社区服务机构
      • 提供养老、托育、家政服务的机构承受
    • 外交机构
      • 外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受
  • 支持“三农”免征
    • 承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产
    • 农村饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权
    • 股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织土地、房屋权属
  • 婚姻继承免征
    • 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属
    • 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
  • 住房相关免征
    • 城镇职工按规定第一次购买公有住房
    • 公租房经营管理单位购买住房作为公租房
    • 棚户区改造
      • 经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源
      • 个人因房屋征用补偿购买改造安置住房，或征收而进行房屋产权调换取得改造安置任务：按规定减免
  • 金融相关免征
    • 金融租赁公司开展售后回租
      • 承受承租人房屋、土地权属：征
      • 期满承租人回购原房屋、土地权属：免
    • 银行业金融机构、金融资产管理公司接受抵债房屋、土地权属：免
  • 内部划转免征
    • 个体工商户和个人之间
    • 合伙企业的合伙人和合伙企业之间
    • 母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间
    • 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资视同划转
  • 省级酌定情形
    • 土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属
    • 不可抗力灭失住房，重新承受住房权属
  • 改制重组
    • 主体存续、主体相同
      • 企业改制（75%）
      • 事业改制（50%）
      • 合并、分立
    • 100% + 3年 = 0 30% + 3年 = 50%
      • 破产时非债权人承受适用
      • 注：债权人（含破产企业职工）承受抵偿债务的：免征
    • 其他
      • 承受县级以上政府或国资管理部门行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位：免
      • 国务院批准债转股企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属：免
      • 以出让方式或国家作家出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地：征
• 计税依据
  • 基本规定
    • 土地使用权出让、出售和房屋买卖
      • 成交价格
    • 土地使用权互换和房屋互换
      • 互换价格相等：零
      • 互换价格不相等的：差额（支付差额一方纳税）
    • 土地使用权赠与和房屋赠与
      • 税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格
  • 具体规定
    • 划转方式取得土地使用权后
      • 批准改为出让方式重新取得
        • 补缴的土地出让价款
      • 批准转让房地产，划转土地性质改为出让
        • 承受方补缴的土地出让价款和转移合同确定的成交价格
      • 批准转让房地产，划转土地性质未发生改变
        • 承受方转移合同确定的成交价格
    • 土地使用权出让
      • 包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款
    • 房屋附属设施
      • 与房屋为同一不动产单元
        • 承受方应交付总价款（适用与房屋相同税率）
      • 与房屋为不同不动产单元
        • 转移合同确定的成交价格（适用当地税率）
    • 承受已装修房屋
      • 包括装修费用在内的承受方应交付总价款
    • 不得因减免土地出让金而减免契税
• 征收管理
  • 时间
    • 一般规定
      • 土地、房屋权属转移合同签订当日或取得相关凭证当日
    • 特殊规定
      • 法律文书等生效当日
      • 改变有关土地、房屋用途等情形的当日
      • 改变土地使用条件当日
  • 期限
    • 办理权属登记手续前（免检减也要报）
  • 地点
    • 土地、房屋所在地
  • 退税情形
    • 办理权属登记前
      • 权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被接解除的
    • 纳税后
      • 判决/裁决导致转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的
      • 容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的
      • 在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的